הקבלן הוסיף תשלומים לקוני "מחיר למשתכן": בית המשפט ביטל את התשלומים

התובעת, היא חברה קבלנית אשר מכרה לנתבעים דירה בבניין שנבנה במסגרת פרויקט "מחיר למשתכן" בקרית מוצקין. התובעת טענה  שהקונים לא עמדו בהתחייבויותיהם על פי הסכם המכר, ועל כן הם חייבים כספים בגין מספר דברים: התקנת מוני חשמל, מים וגז, שכר טרחת עורכי דין, עבור הפרשי הצמדה וריבית פיגורים.

בית משפט השלום בחיפה ציין כי הסכם החכירה, המכרז והחלטת המועצה קבעו מסגרת ביחס לזכויות רוכשי הדירות, שאין אפשרות לשנותה בהסכם המכר אלא לטובת הרוכשים. בנוסף, לפי החוק, הרעיון של תכנית מחיר למשתכן מקנה לקונים זכות תביעה כנגד הקבלן אם יש בהסכם תנאים חוזיים אשר סוטים מהמסגרת האמורה. 

הסכם המכר הוא חוזה אחיד, משכך, בהתאם לחוק, בית המשפט יכול לבטל או לשנות תנאי בהסכם אם הוא מקפח לקוחות או שהוא נותן יתרון בלתי הוגן לקבלן שעלול להביא לידי קיפוח לקוחות. לדוגמא- תנאים חוזיים המוסיפים בעקיפין על מחיר הדירה (תשלום נוסף עבור מונים וכן בדבר שכר טרחת עורך דין), וזאת בניגוד למוגדר במכרז ובהסכם החכירה. 

למעשה, בדרך זו, תוך ניצול שליטתו של הקבלן על הניסוח של הסכם המכר, משנה הקבלן את מחיר הדירה תוך חריגה מהמנגנון הקבוע וממטרתה העיקרית של התוכנית. בנסיבות שכאלו, אין שיקולי הגינות בסיסיים ולכן אלו הם תנאים אלו מקפחים ויש לבטלם. מצב כזה גם אינו עולה בקנה אחד עם אופייה הכלכלי והחברתי של התוכנית. "מחיר למשתכן" היא תכנית ממשלתית, שתכליתה העיקרית היא לאפשר למי שאין בבעלותו דירה לרכוש דירה במחיר נמוך ממחיר השוק. במסגרת התכנית, רשות מקרקעי ישראל משווקת קרקעות באמצעות מכרזים, והזוכה במכרז הוא מי שהתחייב למכור לזכאי התכנית דירות במחיר הנמוך ביותר. לאחר זכייה של יזם או קבלן, הוא מחויב למכור חלק מהדירות לזכאי "מחיר למשתכן", ולשם כך נפתחת הגרלה, במסגרתה, נקבעים הזוכים. המשמעות היא שהמדינה משווקת דירות באמצעות גורמים פרטיים, וההנחה במחיר הדירה נגזרת מסבסוד של מחיר הקרקע (וחלק מהוצאות הפיתוח). אלו העקרונות הבסיסיים של התוכנית. 

תנאים בהסכם המכר הסותרים את התחייבות הקבלן בהתאם למכרז, להסכם החכירה ולהחלטת המועצה, לרעת הרוכשים, הם בטלים מכיוון שהם סותרים את תקנת הציבור. למסקנה זו יש להגיע לאור הקשיים בשוק הדיור עימם באה תכנית מחיר למשתכן להתמודד לפי מטרתה, תוך הקצאת משאבים ציבוריים רבים. השמירה על תנאי התוכנית של מחיר למשתכן ובפרט המחיר הנמוך לזכאים מהווה חלק נכבד בהצלחתה. להבהרת נקודה זו, יש חשיבות בקביעת בית המשפט העליון, כי לשם ביטול תנאי חוזה הסותר את תקנת הציבור די "בעין טובה ובשכל ישר, וצריך שיהיה ברור לעין כי החוזה סותר את תקנת הציבור". 

נראה, כי במקרה זה, הניסיון לשנות את תנאי המכרז, הסכם הרכישה והחלטת המועצה לרעת רוכשי הדירות ובניגוד גמור לתכלית תוכנית מחיר למשתכן, עומדים בניגוד לתחושת הנסבלות הציבורית, העין הטובה והשכל הישר. אי לכך, בית משפט השלום בחיפה דחה את התביעה.